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Kauf- oder Mietvertrag?

Sehr oft benötigt der Selbstständige eine angepasste Fläche, um seine Tätigkeit auszuüben. Meist hat er die Wahl zwischen dem Kauf oder der Miete eines Gebäudes.

Der Kauf eines Gebäudes
Sehr oft ist der Unternehmer gezwungen, für den Erwerb eines Gebäudes ein Anleihen aufzunehmen. Das fehlende Eigenkapital zwingt ihn, sich Kreditanstalten zuzuwenden. Diese verlangen eine Garantie, um die Rückzahlung der Anleihe zu sichern. Am geläufigsten ist die Hypothek. Die Anleihe wird aber nie 70 bis 80 % des Hypothekenwertes übersteigen.

Der Mietvertrag – Was ist ein Geschäftsmietvertrag?
Der Geschäftsmietvertrag hat eine, durch das Gesetz festgelegte Mindestdauer von 9 Jahren. Der Mieter kann alle 3 Jahre den Mietvertrag durch ein Kündigungsschreiben, das durch einen Gerichtsvollzieher oder durch Einschreiben zugestellt wird, mit einer sechsmonatigen Frist, kündigen.
Der Vermieter kann alle drei Jahre den Mietvertrag mit einer Kündigung von einem Jahr beenden, wenn er selbst das Geschäft benutzen möchte, oder wenn er die Ausübung des Geschäftes einem seiner Nachkommen erlauben möchte. Diese Möglichkeit muss jedoch im Mietvertrag erwähnt werden.

Kann der Mieter die Räumlichkeiten herrichten?
Der Mieter hat das Recht die Räume herzurichten, unter der Bedingung, den Vermieter durch Gerichtsvollzieher oder durch Einschreiben davon zu informieren. Die Kosten der Arbeiten dürfen drei Jahresmieten nicht übersteigen. Der Vermieter kann diese Arbeiten aus gerechtfertigten Gründen verweigern. Dies wäre der Fall, wenn die Arbeiten den Charakter eines alten Gebäudes schaden würden, die Stabilität des Bauwerks bedrohen, usw.
Der Vermieter kann nicht die Wiederherrichtung des Gebäudes in seinen alten Zustand verlangen, wenn die Arbeiten in der Regel ausgeführt werden. Er kann die Zerstörung der durchgeführten Arbeiten jedoch verweigern, muss dann aber dem Mieter die Materialkosten und die Löhne zurückerstatten, oder den Mehrwert des Gebäudes begleichen.

Ist der Mietvertrag übertragbar?
Der Mieter kann den Mietvertrag übertragen oder untervermieten, außer wenn eine Klausel dies verbietet. Wenn er gleichzeitig seinen Geschäftswert überträgt oder untervermietet ist es möglich, jedoch unter Beachtung der Verbotsklauseln.

Verlängerung des Geschäftsmietvertrags
Um nach Ende des neunjährigen Mietvertrags dem Mieter die Sicherheit einer Verlängerung zu erhalten, sieht das Gesetz drei aufeinanderfolgende Verlängerungen vor. Die theoretische Dauer eines Mietvertrags beträgt demnach, außer bei Einverständnis beider Parteien, 36 Jahre.
Die Formalitäten müssen strengstens eingehalten werden. Anderenfalls verliert der Mieter sein vorrangiges Recht auf Verlängerung.
Der Mieter muss seinen Antrag durch den Gerichtsvollzieher oder durch Einschreiben einreichen. Dieser Antrag muss dem Vermieter unbedingt zwischen dem 18. und 15. Monat vor Ende des Mietvertrages erreichen. Er muss die Bedingungen aufführen, die der Mieter für die Verlängerung des Mietvertrages vorschlägt, sowie die Verpflichtung des Vermieters, innerhalb von 3 Monaten auf gleichem Weg Stellung zu nehmen. Sein Stillschweigen wird als Einverständnis ausgelegt.

Muss der Mietvertrag registriert werden?
Alle schriftlichen Mietverträge müssen registriert werden. Diese Formalität wird durch Steuernormen aufgezwungen. Das Gesetz legt nicht fest, ob der Vermieter oder der Mieter die Registrierung durchführen muss. Aber wenn weder der eine noch der andere diese innerhalb von 4 Monaten nach Unterzeichnung des Mietvertrags erledigt hat, sind beide strafbar. Trotzdem kann der Mietvertrag immer noch registriert werden und dies bis zu seinem Ende.
Die Registrierung ist außerordentlich wichtig, weil sie den Mietvertrag von weniger als 9 Jahren, Dritten gegenüber wirksam macht, unter anderem gegenüber dem Käufer des gemieteten Gebäudes.
Der Mietvertrag von mehr als 9 Jahren ist nur dann Dritten gegenüber wirksam, wenn er durch notarielle Urkunde aufgestellt und im Hypothekenamt überschrieben wurde.

Der Besitzer verlangt oft einen Garantiebetrag
Es handelt sich hier um eine Sicherheit für den Besitzer, im Fall, dass der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Diese Vorschrift ist für die Mietverträge der Gebäude Pflicht, die den Hauptwohnsitz des Mieters bilden. Dem Mieter wird angeraten, diese Beträge auf ein Bankkonto anzulegen, so dass ihm die Zinsbeträge über einen langen Zeitraum zukommen.

 

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